1. Tranh chấp đất đai

Theo quy định tại Điều 136 của Luật Đất đai năm 2003 thì việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của hai hệ thống cơ quan khác nhau là cơ quan xét xử (Tòa án) và cơ quan hành chính (Chủ tịch Ủy ban nhân dân - UBND - cấp huyện, cấp tỉnh; Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường). Việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai theo hai tiêu chí: 1) tính pháp lý của việc sử dụng đất, trong đó, nếu đương sự có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án; nếu đương sự không có giấy tờ về quyền sử dụng đất¹ thì vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND; 2) tính sở hữu tài sản tranh chấp. Trong đó, nếu tài sản (thuộc sở hữu tư nhân) gắn liền với đất tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Trong giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003, việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được thực hiện theo hướng dẫn tại các thông tư liên tịch giữa Tổng cục Địa chính, Tòa án nhân dân tối cao và Viện Kiểm sát nhân dân tối cao². Điều 136 của Luật Đất đai đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 và pháp điển từ nội dung hướng dẫn của Thông tư liên tịch này. Tuy nhiên, từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2004) đến nay, vẫn không có văn bản hướng dẫn chi tiết quy định tại Điều 136 của Luật Đất đai năm 2003. Do có sự khác nhau rất lớn giữa cơ chế, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thẩm quyền của Tòa án (có thể giải quyết nhiều lần) và theo thẩm quyền của UBND (chỉ có thể giải quyết hai lần), nên trong thực tiễn đã phát sinh những vướng mắc sau:

1.1. Tiêu chí phân định thẩm quyền theo giấy tờ về quyền sử dụng đất

Cách quy định “đương sự” có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 136 của Luật Đất đai năm 2003 tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau. Nếu theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004,  đương sự là các bên liên quan đến tranh chấp; còn theo Luật Đất đai, đó chỉ là người sử dụng đất. Thực tiễn đặt ra nhiều loại tranh chấp khó xác định ai là đương sự vì khi đang có tranh chấp thì chưa có cơ sở xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc về ai: người đang có giấy tờ hay người sử dụng liền kề. Từ đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khó có cơ sở để thụ lý khi có đơn khởi kiện tranh chấp. Có thể nói, đây cũng là khe hở phát sinh tiêu cực vì thực tế Tòa án có thể thụ lý hoặc không thụ lý vụ án.

Mặt khác, bản chất giải quyết tranh chấp là xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai nhưng thẩm quyền giải quyết lại căn cứ theo người có giấy tờ. Như vậy, phần diện tích đất tranh chấp ít nhất có hai người (hai tổ chức) thì trong đó chỉ có thể có một người có giấy tờ; thậm chí, có trường hợp giấy tờ do người thứ ba cầm giữ (hiện nay, tình trạng mua, bán nhà đất dưới dạng hợp đồng ủy quyền cho người thứ ba giữ giấy tờ gốc và được quyền định đoạt tiếp để trốn thuế thu nhập cá nhân đang diễn ra phổ biến). Nếu bên thiệt hại là bên không giữ giấy tờ thì không thể khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.

Đặc biệt, trong quy trình cấp giấy chứng nhận, quản lý hồ sơ địa chính, Nhà nước thiết lập hai kênh: một là, cấp giấy tờ chứng nhận cho người sử dụng; hai là, lưu giữ trong hồ sơ địa chính. Hiện nay, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được giao trách nhiệm quản lý và tổ chức khai thác thông tin về hồ sơ địa chính. Theo đó, người có quyền lợi liên quan có quyền đề nghị cung cấp thông tin liên quan đến thửa đất tranh chấp (trả phí dịch vụ), thông tin này có giá trị pháp lý³. Như vậy, người bị xâm hại quyền lợi trong tranh chấp đất đai mặc dù không nắm giữ giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng pháp luật vẫn cho phép có cách để có giấy tờ có giá trị pháp lý về quyền sử dụng đất đang tranh chấp.

Vì vậy, nên sửa đổi khái niệm “đương sự” thành “người khởi kiện” để đảm bảo quyền lợi cho bất cứ người nào bị xâm hại về quyền lợi đối với quyền sử dụng đất tranh chấp đều có thể khởi kiện. Người khởi kiện là người có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc có văn bản xác nhận của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

1.2. Tiêu chí phân định thẩm quyền theo tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

Quy định tại Điều 136 của Luật Đất đai không hạn chế tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của Tòa án mà đất đó có hay không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặt khác, hệ thống pháp luật hiện hành chưa thống nhất về phân loại tài sản gắn liền với đất⁴. Do vậy, tiêu chí định lượng về tài sản gắn liền với đất khó xác định. Điều này có thể dẫn đến những tiêu cực phát sinh trên thực tế khi Tòa án có thể thụ lý giải quyết hoặc không giải quyết, nhất là những trường hợp khó xác định ranh giới có hay không có tài sản gắn liền với đất, ví dụ: có những vụ việc chỉ còn hàng gạch xây móng nhà trên đất thì sẽ xác định có hay không có tài sản gắn liền với đất.

Theo hướng dẫn trước đây thì tranh chấp về tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền khẳng định đất đó đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản, còn UBND cấp có thẩm quyền giải quyết về quyền sử dụng đất. Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về tài sản và đất bị tách rời nhau nên trong thực tế, có tình trạng vì trục lợi mà người có thẩm quyền của UBND coi giải quyết tranh chấp về tài sản của Toà án là đã có giải quyết về quyền sử dụng đất để hợp thức hóa quyền sử dụng đất hoặc ngược lại, thậm chí, có nhiều trường hợp cùng một vụ việc nhưng Tòa án và UBND giải quyết theo hai hướng khác nhau.

Trong khi đó, từ lâu pháp luật về xây dựng đã có quy định về điều kiện xây dựng công trình trên đất theo hướng lấy đất làm trung tâm, nếu đất hợp pháp thì mới được xây dựng⁵. Hiện nay là thời điểm cả nước cơ bản hoàn thành cấp giấy chứng nhận đối với mọi loại đất⁶. Do vậy, cần xác định rõ Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất khi đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất, trường hợp chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì không giải quyết vì những trường hợp này ngày càng giảm dần, đợi giải quyết trong quá trình cấp giấy chứng nhận.

1.3. Phạm vi điều chỉnh về tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai

Do Luật Đất đai chỉ quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nên tranh chấp về hợp đồng thực hiện các quyền (hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất; tranh chấp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; tranh chấp về hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất) thuộc phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự. Về nguyên tắc, Luật Đất đai đã quy định điều kiện thực hiện các quyền nên các hợp đồng hợp pháp phải là hợp đồng mà tại thời điểm giao kết hợp đồng, người sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, trong thực tiễn, tình trạng giao dịch “ngầm” (kể cả trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định) vẫn diễn ra và pháp luật phải đặt vấn đề giải quyết hậu quả. Đối với những trường hợp Tòa án giải quyết về giao dịch mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền phải giải quyết tiếp về quyền sử dụng đất. Như vậy, thực tiễn vẫn phát sinh tiêu cực do ranh giới xác định thẩm quyền của Tòa án và UBND như trường hợp nêu trên.

1.4. Hòa giải bắt buộc trước khi giải quyết tranh chấp đất đai

Điều 135 của Luật Đất đai quy định mọi tranh chấp đất đai đều phải thực hiện bước hòa giải tại UBND cấp xã. Tuy nhiên, trên thực tế có tới ba loại hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương là: 1) hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hoà giải ở cơ sở; 2) hòa giải bắt buộc do UBND cấp xã tổ chức theo Điều 135 của Luật Đất đai; 3) hòa giải do Tòa án giải quyết đối với trường hợp do Tòa án thụ lý giải quyết. Mặc dù Chính phủ đã có quy định về Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (Khoản 2 Điều 161 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) để giúp UBND cấp xã thực hiện hòa giải bắt buộc, song thực tế, việc thực hiện hòa giải mang tính thủ tục là chính. Vì vậy, cần sửa đổi theo hướng kết hợp hoà giải ở cơ sở với hòa giải bắt buộc theo Luật Đất đai.

1.5. Trình tự giải quyết tranh chấp

Trường hợp thuộc thẩm quyền của Tòa án thì thủ tục được giải quyết theo pháp luật về tố tụng dân sự đến nay cơ bản đã hoàn thiện. Tuy nhiên, một số nơi vẫn phát sinh vụ việc mặc dù đã có quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần cuối của UBND cấp tỉnh nhưng đương sự tiếp tục khiếu kiện ra Tòa án; Tòa án lại thụ lý giải quyết tiếp với lý do phát sinh tranh chấp mới dẫn đến tình trạng tranh chấp kéo dài.

Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh, Bộ Tài nguyên và môi trường chưa có quy định cụ thể về hồ sơ, cơ quan đầu mối nhận hồ sơ, thời gian giải quyết các công việc cụ thể, vấn đề kiểm tra, xác minh về nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất, tài liệu có liên quan đến thửa đất như thế nào… Trên thực tế, các địa phương giải quyết giống như quy trình giải quyết khiếu nại hành chính nói chung làm hạn chế việc bảo vệ quyền lợi của người liên quan. Thậm chí, nhiều nơi vẫn còn nhầm lẫn giữa quyết định giải quyết khiếu nại về đất đai với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai cả về nội dung và hình thức, cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Có những nơi vẫn xác định quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là quyết định hành chính và giải quyết theo trình tự giải quyết khiếu nại.